近日参加了一档节目，主题是：上海滩赫赫有名的新江湾城。新江湾城在上海楼市格局中属于后起之秀，尤其是去年出让的两块都飙出高价，可以说是2007年上海地价涨幅最大的区域。今年年初，重磅级的F地块被美国铁狮门以底价拿去，亦惹出一番风波。
老实说，这么块飞地，我以前是没去过的，所以借做节目，去现场走马观花地逛了一圈，看合生国际公寓和华润橡树湾两个项目，后者的产品挺有特色。后来看了一下节目的相关文字，现场打字员工作水平有待提高，我看还是得亲自重新整理一番，以让网友们了解我的观点。我对新江湾城这个超级地产板块有四点看方法。
第一，从企业角度分析。大牌企业的聚积会提高板块开发及房价水平。仁恒的朋友坐我身边，先谈下仁恒。以前仁恒滨江园在上海是首屈一指的高档住宅，有20多个国家的人在小区里面生活，真正国际化，并且得到客户认可；目前正在卖的联洋那边的仁恒河滨园卖到3万多，比周边房价明确高出一截。我记得在04年帮朋友买房子，因为我在浦东，所以曾去外三林那边（现在的金地未来域那边）看盘，那时整个一片荒芜，居然还有农田，我们看到太荒凉了，最终也没有买。现在再看看就完全不一样了，金地、万科、浦发等有楼盘开发，区域档次明显上升。，大牌开发商确实有能量使某个板块提升，加快某个板块的开发进度和成熟进度，现在合生、华润、绿城、仁恒等地产大佬群集新江湾城，从市场角度看，他们对这里有乐观的判断和期许。
第二、从地价角度分析。从地价方面看，去年一年不仅是上海，整个全中国地价的增幅高于房价增幅，去年是1-9月份全国的地价同比增幅是百分之十二多，比房价增幅快一倍。去年，新江湾城地价增长速度比较偏快，楼板价05年楼市是5千多，06年是6千多，去年到绿城是1万2千5，仁恒2万，即使考虑到容积率的因素，涨幅也是非常惊人的，应该说整个07年在上海很多房地产板块里面新江湾板块非常惊人，反应出整个市场尤其是企业对这个板块的关注和预期，也受到了资本市场的推动，去年很多上市公司再融资很顺利，不仅上海，而且在很多地方，在宏观形势下。我想，放在眼下的房地产市场和资本市场不太景气的形势下，仁恒要想要报出2万，肯定要好好惦量惦量风险了。所有的房地产泡沫归根到底是地价的泡沫，尤其是日本泡沫的破灭充分证实了这一点。因为房子本身有折旧，但是下面的地皮在增值，所以说房地产泡沫都是地价泡沫。新江湾城地价是否有泡沫，房价是否有透支未来预期之嫌，这是需要掂量一下的。
第三，从规划角度分析。一个城市，有些好地段是自然而然形成的，如南京路、静安区等等，是由于百年历史发展，这属于先发优势。而如果现在某些区域的城市规划特别棒，完全有可能形成后发优势，有能力迅速拉升区域的价值。浦东开发因为开发是国家级的，所以短短10几年中便崛起，已成为全国的准金融中心。放眼外环以内，像新江湾这样规模较大，地块规整、规划水平很高地板块几乎没有，这是非常难得的，而且由于以前是机场，不存在大规模动拆迁问题，自去年物权法颁布后，全国都面临拆迁难的问题，这对于区域快速开发，形成规模和配套是非常有利的。
第四，从市场需求分析。对新江湾城的国际化定位，以及目前已经高企的房价，以及中短期2-5年之内房价能否稳定在2、3万，甚至冲高到4、5万，我有些疑惑的。国际化定位是人为事先规划的，先说三个有点相似的板块，一个是古北，一个碧云，一个是联洋，后二者比较接近。我们要有国际化的市场需求，才能真正称之为国际社区，古北有很多外国人，以前有很多台湾人那里居住，包括现在的韩国人，从需求讲确实有高端需求；碧云依托金桥开发区，所以境外居民比重非常高。这两个板块一方面有城市规划，另外一方面有产业布局，所以自然有高端境外客户在那里工作和生活。而新江湾城的高端客户、外籍客户到底来自哪里？我们毕竟以公寓为主，我认为从公寓的客户需求来说仅靠周边区域的群体，很难满足2、3万的价格要求，现在毕竟项目很少，后续还是有些开发项目，随着推盘量的加大，需求压力会慢慢显现。杨浦是知识杨浦，大老板、国际性企业不是很多，而古北基本是靠虹桥开发区，碧云靠金桥加工区和陆家嘴金融贸易区，有一些跨国公司、众多企业高管支撑，杨浦的企业和产业支持弱一点。另外，还有一个现象值得考量，比如说由古北往人民广场走，好象中间没有房价断层，碧云、联洋也是这样，即使他们比周边房价高一点，但是没断层。但新江湾城周边的房价断层非常明显，向市中心方向走，其房价明显高过五角场、虹口等，这种飞地，更适合作别墅等高档住宅，适合有车族。
最后，从区域产业布局和商务环境看，五角场作为城市副中心，其商业氛围已初露端倪，如果能把这块做好，对新江湾城会有帮助。另外，知识杨浦，有可能会在信息时代发力，这里的高新企业，IT企业规模可能不大，但是潜力很大，有些属超级蓝筹，如果以后上市，则会诞生一批百万富翁、千万富翁、亿万富翁，这对新江湾城也有利的。但是，这两个因素有很大的不确定性，到底能释放出多大能量，现在还很难讲。 （编辑：煦鹃）
